编前语：《经济适用住房管理方法》第二条规定“本方法所称经济适用住房，是指政府提供政策打折，限定套型面积和销价格格，根据合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭提供，具备保障性质的政策性住房。”第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不能直接上市买卖”。
经济适用房购房人对所购房子只拥有有限产权，其占有、用、收益、处分的权能就遭到肯定限制，这明显表目前出租获利和交易套现上，经济适用住房不能出租，购买经济适用住房在获得契税完税凭证或房子所有权证不满5年时，不能直接上市买卖。另外，经济适用房地产权人需要严格遵守《经济适用住房管理方法》和国家法律法规有关经济适用房的所有规定，不然有关部门有权依法进行查处，甚至可以收回违法用的经济适用房。
关于交易经济适用房的合同是不是有效的问题，汇编最高院+高院案例9则，仅供参考：
1、最高人民法院(2015)民申字第3336号
兴宇公司倡导《房子销售认购书》中的住宅是经济适用房，孔宪良购买涉案房子违反有关法规的规定，合同应属无效。本院觉得，经济适用房是政府提供政策打折，限定套型面积和销价格格，根据合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭提供，具备保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过肯定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出有关需要，但对于经济适用房子交易合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，兴宇公司提出的合同无效的倡导，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且兴宇公司根据产品房交易步骤向购房人供应住宅房子，在与孔宪良签订《房子销售认购书》时也未向孔宪良履行告知义务，兴宇公司提供的其与其他购房人签订的房子交易合同亦未提交已经有关部门审批的手续，孔宪良有理由相信涉案房子可以自由交易，且房子已经实质出货孔宪良，双方之间的房子交易合同应当认定有效。至于孔宪良是不是具备购买资格，能否通过审批，与是不是可以办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，二审法院判令兴宇公司在拥有办理房地产登记手续条件后帮助办理过户登记，并无不当，故对兴宇企业的该项倡导，本院不予支持。
2、广东高级人民法院(2015)粤高法民一申字第494号
本案为房子交易合同纠纷。本案争议的焦点是案涉《房子出售协议》是不是有效。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的讲解(一)》第四条的规定，合同法推行将来，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法律和国务院拟定的行政法规为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不可以作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的出售，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市买卖年限等限制性规定，但这类均不是合同效力禁止性规定。况且，《房子交易协议》已经实质履行多年，陈本典通过案涉《房子交易协议》已经获得了合理对价，故案涉《房子出售协议》系双方当事人的真实意思，并未损害别的人利益和社会公共利益，亦没有《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，1、二审法院认定该协议合法有效，并无不当。至于《房子交易协议》实质签订时间和童泽舟是不是拥有购房资格的问题，均不影响协议的效力认定，陈本典关于《房子交易协议》应认定无效的再审理由，缺少依据，本院不予支持。
3、江苏高级人民法院(2012)苏民申字第232号
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、出售和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，王明禄、胡玉环夫妇因农村集体土地拆迁安置于2003年12月22日购买本案诉争的经济适用房，但直至2007年2月9日与姚善武签订购房合同时王明禄、胡玉环还未获得该房地产权属证书，双方当事人对该房子的性质及尚未获得所有权是明知的，还在购房合同第二条款定等以后可以办证时准时给姚善武办理产权过户流程，故该购房合同是以以后可能获得所有权的房子为标的物的交易合同，不可以以签订该合同时髦未获得房子所有权来认定该合同无效。且《中华人民共和国城市房产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书&”的房子不能出售的规定，在性质上不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的讲解(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定，不应作为认定房子交易合同无效的法律依据。至姚善武起诉时，王明禄、胡玉环购买该经济适用房已满5年，且已领取该房子所有权证和土地用权证，可以上市买卖，该购房合同可以认定为有效，姚善武已按合同约定支付大多数房款，拥有办理产权过户登记的条件，1、二审判决王明禄、胡玉环帮助姚善武办理房子所有权及土地用权过户登记手续并无不当。
4、陕西高级人民法院(2017)陕民再25号
本院再审觉得，关于经济适用住房的性质，1、二审裁定已作出明确论述，即指政府提供打折政策、限定套型面积和销价格格，根据合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭提供，具备保障性质且购房者拥有有限产权的政策性住房。因此，对购房人资格、经济适用房规模、购房价格等均有严格的条件和审察程序。建设部、发改委等部门拟定的《经济适用住房管理方法》还规定，政府及有关部门应加大对经济适用住房建设、买卖中违纪违法行为查处。本案中，赵建成等103人与城建总公司虽签订的是《产品房交易合同》，但附件二《合同补充协议》注明合同中的“产品房”均为江南经济适用房。该补充协议第三条明确：买受人应遵守《商洛江南经济适用住房销售管理方法》，提供办理经济适用房申请审批手续的所有证明文件和有关资料，文件需要真实、靠谱。因此本案房子交易行为应遵守国家对于经济适用住房的管理规定。对于赵建成等103人诉求中涉及的购房人资格、产权性质界定等问题，根据规定应由政府有关部门负责。据此，1、二审法院裁定不予受理本案并无不当。
5、北京高级人民法院(2014)高民申字第号
屈春永因拆迁获得购房资格后，于2007年1月14日与刘大伟签订《房子交易协议》。2007年11月3日，屈春永与北京首开天鸿集团公司签订《北京产品房预售合同》后，又于2007年11月18日与刘大伟签订《关于﹤房子交易协议﹥履行状况的小结》，双方对《房子交易协议》进行补充和变更，约定屈春永将诉争房子供应给刘大伟。诉争房子是借助屈春永因拆迁获得的购房指标购买的经济适用住房，国家法律、行政法规未禁止该类房子的交易。双方约定于拥有过户条件时过户，且刘大伟已获得经济适用房的购房资格，因此双方签订的协议亦不违反有关政策和社会公共利益，故屈春永与刘大伟签订的《房子交易协议》及《关于﹤房子交易协议﹥履行状况的小结》，内容合法有效。屈春永需要确认其与刘大伟于2007年1月14日签订的《房子交易协议》无效，缺少法律依据，二审法院据此认定并判决并无不当，本院不持异议。屈春永的再审理由缺少依据，本院很难支持。
6、湖北高级人民法院(2016)鄂民申1466号
计建新、龚晓宏与苏冬炎于2003年12月24日签订的房子交易协议，是关于出售经济适用房购买权的约定，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。计建新所称《经济适用住房管理方法》中关于经济适用房满5年才可买卖的规定，是管理性规范，不是法律、行政法规效力性强制性规范，故计建新关于协议无效的原因不可以成立。
7、北京高级人民法院(2016)京民申2592号
本案张国栋出售经济适用房的原购房合同始签于2008年6月，张国栋在获得该房子契税完税凭证及房子所有权证尚不满5年的状况下，即与史永勤签订了《北京房子交易合同》将上述经济适用房出售给史永勤。其合同签订行为违反了已购经济适用房不满5年不能直接上市买卖的政策规定。且双方办理该房子过户所依据的河南新乡中级人民法院(2012)新民初字第644号民事调解书业经该法院再审撤销。故1、二审法院认定双方签订的《北京房子交易合同》无效程序合法、事实认定及法律适用均无不当。史永勤的再审申请缺少事实及法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。
8、江苏高级人民法院(2016)苏民再237号
本院再审觉得，案涉《房子出售协议》并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效的协议。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干建议》规定经济适用房五年之内不能直接上市买卖的目的是保护城市低收入家庭享受保障性住房的权益，而本案讼争房子系拆迁安置房，虽然该安置房子也是经济适用房，但并不是用于解决城市低收入家庭住房困难的房子。因此，案涉房子的买卖不对城市低收入家庭的住房权益构成损害。葛海波关于原审判决认定案涉《房子出售协议》无效适使用方法律错误的原因成立，本院予以支持。王学明应当根据该《房子出售协议》的约定履行帮助过户的义务。
9、江苏高级人民法院(2015)苏审三民申字第号
涉案房子系经济适用房，在上市买卖时应当缴纳差价收益金，黄子霞应当明知。黄子霞在《房子交易协议》中明确约定过户所产生的所有成本由其承担，并未排除系争差价收益金。因此，承担系争差价收益金系黄子霞自愿。事实上，办理涉案房子过户时，黄子霞自愿缴纳了该笔资金。原审法院判决驳回黄子霞需要林涛承担系争差价收益金的诉讼请求，符合合同约定。
编后语：
律师在其文章《经济适用房交易合同是不是有效》评论指出：
认定经济适用房交易合同有效更符合国内民法精神。
对于合同的效力问题，《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的方法订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
关于五年内不可以过户的问题，是行政管理的规定。对于购买不满五年的经济适用房，当事人可以约定在满五年后办理过户流程。当然，对于买受人在未过户期间仍然需要承担其他法律风险，但本文仅讨论经济适用房交易合同的效力问题，对于其他风险，这里不做讨论。